Untervermietung über Internet-Buchungsplattformen (Airbnb etc.)

12.05.2017

Am 6. April 2017 hat das Mietgericht Zürich einen Entscheid bekannt gemacht, der in verschiedenen Medien umgehend relativ grosse Resonanz fand. Das Gericht hatte einem Mieter verboten, seine Mietwohnung über die Buchungsplattform Airbnb entgeltlich zur Verfügung zu stellen und hatte ihn dazu verpflichtet, dem Vermieter den bereits erzielten Gewinn herauszugeben (Entscheid ZMP 2017 Nr. 2).

Das Gericht bestätigte dabei die Lehre, dass bei der Weitervermietung von Wohnungen über Buchungsplattformen im Internet die Regeln des Obligationenrechts über die Untervermietung von Wohnungen gelten. Das bedeutet, dass die Untervermietung über Plattformen grundsätzlich zulässig ist. Der Mieter muss allerdings zuerst die Zustimmung des Vermieters einholen und ihm die Bedingungen des Untermietvertrages bekannt geben. Diese Bedingungen dürfen auch nicht missbräuchlich sein, und es dürfen dem Vermieter keine wesentliche Nachteile aus der Untermiete entstehen. Im vorliegenden Fall wurde nach den Erwägungen des Gerichts keine der erforderlichen Bedingungen für eine zulässige Untervermietung erfüllt.

Anzumerken ist, dass sich der hier beklagte Mieter auch im Prozess vor dem Mietgericht nicht sehr geschickt verhalten hat, indem beispielweise unbestritten blieb, dass seine Gäste andere Hausbewohner gestört haben. Es kann daher aus meiner Sicht nicht verallgemeinert werden, dass ein Mieter keinen Einfluss auf das Verhalten seiner Gäste habe, wenn er selbst abwesend ist. Und es kann wohl auch nicht als allgemeingültig angesehen werden, dass schon ein nur potentiell anhaltendes negatives Verhalten von Gästen einen wesentlichen Nachteil für den Vermieter darstellt. In Frage gestellt werden darf sodann auch, ob die zusätzliche Benutzung der Wohnung in Zeiten, in denen der Mieter selbst nicht anwesend ist, schon als wesentlicher Nachteil im Sinne des Gesetzes betrachtet werden darf. Meines Erachtens wird das vorliegende Urteil hinsichtlich der Frage der wesentlichen Nachteile in künftigen Streitfällen kaum als Richtschnur dienen können (auch wenn die Schlussfolgerungen insgesamt und bezogen auf den konkreten Fall schon richtig erscheinen). Gerade bezüglich der wesentlichen Nachteile ergeben sich bei der „Airbnb-Vermietung“ aber wohl die bedeutsamsten Unterschiede bzw. die meisten neuen Fragen gegenüber der herkömmlich üblichen, längerfristigen Untervermietung.

Auch nicht schwer gefallen ist dem Gericht hier die Feststellung, dass der Mieter mit der Untermiete relativ hohe Einnahmen anstrebte und dafür missbräuchliche Mietbedingungen festsetzte. Er selbst bezifferte gegenüber dem Gericht seine Selbstkosten mit CHF 150.00 pro Nacht (die er den Gästen verrechnet habe). Das Gericht ermittelte aber, dass den Gästen tatsächlich CHF 220.00 pro Nacht plus Reinigungskosten von pauschal CHF 60.00 verrechnet wurden. Der daraus in diesem Fall einfach festzustellende Gewinn des Mieters übersteigt den für die Untervermietung zulässigen Zuschlag für zusätzliche Leistungen und Investitionen deutlich.

Schliesslich war hier auch ganz klar, dass die Untervermietung schon darum nicht zulässig war, weil der Mieter seinen Vermieter vorher gar nicht um Erlaubnis angefragt hatte. Für die Zukunft verbot das Gericht die Untervermietung auch, weil der Mieter auch im Laufe des Prozesses weiterhin keine korrekten Angaben zu den Mietbedingungen gemacht hatte.

Das Urteil wurde gemäss Medienanfragen vom Mieterverband und vom Hauseigentümerverband begrüsst. Für Mieter, die ein Interesse an der Untervermietung über Buchungsplattformen haben, ergibt sich aus dem Gerichtsentscheid eine Bestätigung, dass sie dazu grundsätzlich berechtigt sind, während andererseits für die Vermieter bestätigt wurde, dass dafür ein gesetzlicher Rahmen besteht, und dass die Mieter die entsprechenden Bedingungen befolgen müssen.

Die Vorschrift, dass vom Vermieter zur Untervermietung die Erlaubnis eingeholt werden muss, hat dabei nicht nur in zeitlicher Hinsicht Priorität. Dass ein solches Vorhaben im vornherein mit einem Vertragspartner offen diskutiert wird, bietet schon einen recht guten Schutz davor, dass nicht hinterher ein massiver Streit entsteht, der nicht nur die Herausgabe von Mieteinnahmen zur Folge haben, sondern auch mit der berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses enden kann. Sodann ist mit dieser gerichtlichen Bestätigung auch zu beachten, dass als Mieter mit dem Angebot seiner Wohnung über Buchungsplattformen (schon aus rechtlichen Gründen) nicht unbeschränkt Geld verdient werden kann. Möglich ist es aber durchaus, auf diese Weise einen Beitrag an seine ohnehin anfallenden Wohnkosten zu erwirtschaften.

Am Rande ist hier festzuhalten, dass im Zusammenhang mit Airbnb neben dem Mietrecht natürlich auch andere Rechtsnormen relevant werden können. So weisen schon die Plattformen die Gastgeber regelmässig darauf hin, dass durch Mieteinahmen Steuerfolgen entstehen können. Nicht zu vergessen ist beispielsweise aber auch, dass die gewerbsmässige Beherbergung von ausländischen Gästen der Fremdenpolizei zu melden ist, und dass die Beherbergung von Gästen mit widerrechtlichem Aufenthalt auch für den Gastgeber strafbar sein kann. Auch hinsichtlich solcher Fragen lohnt es sich, rechtzeitig die notwendigen vertieften Abklärungen zu treffen.

Rechtsanwalt Thomas Bösch

zurück